顾云昌:开发商转型不应该是今天搞汽车，明天搞芯片

　　(原标题：顾云昌：开发商转型不应该是今天搞汽车，明天搞芯片)

　　自国家“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动以来，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，各地也积极推动实施城市更新行动。

　　城市更新为什么这么重要?参与主体众多，如何协调各方的利益关系?其中有哪些难点亟待攻破?为了更好地回答相关问题，网易财经—城市更新频道(https://money.163.com/city/)特推出《共话城市更新》系列专访，邀请学界、业界权威人士分享独到见解，敬请关注。

　　【本期嘉宾】

　　顾云昌(全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员)

　　【核心观点】

　　1、现阶段城市发展所遇到的问题不仅是旧房改造的需求，而且是整个城市的肌理和规划需要按照高质量发展的要求来进行改造或更新。

　　2、城市更新需要符合“三生”的要求，一个是生产的要求，一个是生活的要求，一个是生态的要求。

　　3、开发商转型比较贴近的方向就是城市更新，而不是今天去搞智能汽车，明天去搞芯片。

　　4、在资金运转方面，城市更新和过去开发商自己向银行借贷，然后来还债，销售回收以后进行高周转是完全不一样的，所以运营商需要从未来项目的运营和存量的盘活中获得收益。

　　【访谈实录】

　　网易财经：您是如何理解“城市更新”的?

　　顾云昌：“城市更新”在国外已经提出好多年了，我们国家过去一直在提的是旧房改造、棚户区改造。

　　要知道，旧房改造和城市更新是两个不同的概念，旧房改造主要是对现有的房子进行改造，更侧重住宅方面。而城市更新除了包括住宅以外，还包括公共建筑、城市道路、基础设施等，以及非住宅部分，比如厂房、仓库、公益性的建筑，等等。

　　现阶段城市发展所遇到的问题不仅是旧房改造的需求，而且是整个城市的肌理和规划需要按照高质量发展的要求来进行改造或更新。

　　从旧房改造、棚户区改造上升到城市更新的角度，我觉得不仅仅是提法的问题，而且关乎城市发展的质的问题、量的问题。

　　网易财经：如何检验一个城市更新项目是否成功?

　　顾云昌：总体来看，城市更新需要符合“三生”的要求，一个是生产的要求，一个是生活的要求，一个是生态的要求，也就是说，城市更新必须为生产的发展或者产业结构的改革做出贡献，同时为我们生活环境的改善、生活质量的提升创造条件，还有就是要符合生态的要求。

　　网易财经：房地产市场从增量时代进入存量时代，房企应该如何做?

　　顾云昌：如果今年房地产的开发面积和销售面积还能超过去年的话，可以说相关的数据已经接近顶峰，再继续增加的可能性不大了。

　　而且开发商转型比较贴近的方向就是城市更新，而不是今天去搞智能汽车，明天去搞芯片，因为你还是熟悉这一行的。

　　不过，城市更新对房企的能力要求不仅仅是盖房子，还需要有全盘的策划和营销运营能力，因此开发商也需要做好这方面的转型。

　　网易财经：城市更新项目运转周期长、前期资金沉淀较多，不少运营商不可避免的面临了资金方面的压力，这在很大程度上影响了市场主体参与的积极性。如何破解这一难题?

　　顾云昌： 需要指出的是，城市更新项目的成本、时间、回报和卖房子是不一样的，而且城市更新明确要求不能大拆大建，不能把所有的城市更新都改造成房地产项目。

　　在资金运转方面，城市更新和过去开发商自己向银行借贷，然后来还债，销售回收以后进行高周转是完全不一样的，所以运营商需要从未来项目的运营和存量的盘活中获得收益。

　　今年，上海等多个城市设立了城市更新基金，我觉得这是一种很好的方式，发挥了金融部门在融资方面的作用，提升了资金支持的力度。