长租公寓：住起来没有那么美

　　“你们不就是二房东吗?靠不靠谱啊!”

　　“你放心，你们租了，一年之内我们绝不可能倒的!”

　　杭州的叶小姐至今仍记得，喔客公寓业务员8月份签约时给她打的包票。那时，总部在南京新城科技园的乐伽公寓，刚刚因经营不善宣告停业。杭州乐伽的部分烂尾租赁合同，还是由喔客公寓接盘处置的。

　　然而，10月还没结束，从喔客只收到3个月租金的房东就找上门来。已给喔客付了半年房租的叶小姐，被告知：“不交房租就得搬走!”

　　叶小姐一直担心的“二房东”，终究还是出事了，即使它还戴着“网络科技公司”的光环。由于喔客公寓的租客大多数都是年轻人，网上一下子就炸了锅。

　　“交了3万5，才住了两个月……”叶小姐在微博上把自己的遭遇，吐槽给有同样经历的网友。这时，喔客的业务员已屏蔽了朋友圈，租客想截图保存证据，都来不及了。

　　追溯喔客公寓出事的过程，租客们才发现，这类号称“绝不可能倒”的企业，原来竟是如此脆弱。

　　8月接盘乐伽时，还给租客免了1-3个月的房租;10月初有传言“公司跑路”，企业随即公告称“未收到租金的业主，请耐心等待”;不到一周又表示：舆论发酵、恶意退租已经严重影响公司正常经营;三天后，除了“万分抱歉”会“负责到底”的企业微博，一直没有解决方案。

　　只留下房东和租客无人调处、形同水火……

　　喔客公寓只是近年来长租公寓“爆雷”的一个缩影。据业内不完全统计，2017年2月以来，全国已经有近40家长租公寓出现严重问题，今年就已“爆雷”20多家，杭州成为长租公寓品牌“爆雷”重灾区。

　　这些“阵亡”名单上的长租公寓，使数以万计的租客和房东蒙受数十亿经济损失，也给年轻租客群体造成生活困扰，大量遗留债务问题又衍生出复杂难解的社会矛盾。

　　业内人士普遍认为，当前住房租赁市场基本没有准入门槛，部分企业以托管租赁方式开展长租公寓业务，为了获得资本支持，有的企业不惜通过租金贷、“高收低租”等模式跑马圈地、扩大规模，甚至挪用租金和押金从事其它投资。通过不断融资补血来维持扩张，已成为这个行业的公开秘密。

　　相形之下，戏剧性的事情发生在刚刚过去的十月——至少有5家长租公寓企业因资金链断裂，又有至少两家长租公寓企业发布招股说明书，希望通过海外上市融资来填补资金链的缺口。

　　偏离企业安全跑道，一心向“钱”看的长租公寓，前路在何方?

　　“跑马圈地”，企业深陷资本游戏

　　通过“高进低出”的高杠杆方式迅速扩大市场规模，不断做大流量以便从资本市场“圈钱”，就成了这类企业融资上市的捷径

　　行业内第一次明确宣告破产，将矛盾公开化，并由政府介入组织合同纠纷调处的是乐伽公寓。8月7日，南京乐伽公司发布公告称，因经营不善无法归还欠款，并坦陈“高收低租”的经营模式存在严重缺陷。

　　“乐伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，很多人都一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士从2017年开始在乐伽租房。她交了半年租金才住了2个月，乐伽就爆雷了，剩下的租金都打了水漂。

　　2016年成立的乐伽公司，在南京、合肥、西安、苏州、杭州、成都、重庆7个城市归集公寓4.5万间，其中南京就有1.5万间。如此数量惊人的控房量、遍布多个城市的网络，加上巨大的租金差，可见长租公寓行业潜藏着难以估量的集资规模。

　　早在2017年，房地产经纪有限公司“我爱我家”董事长谢勇就指出，长租公寓资金投入大、回收周期长，物业运营成本和人工费用不断提升，仅依靠租金差产生的盈利，难以满足自身发展的需求。向资本市场“借风起飞”，无疑是长租公寓企业做大规模的必然路径。

　　南京工业大学房地产经济管理系主任吴翔华认为，如果按年收、按季付，杠杆率是四倍，按年收、按月付，杠杆率则可以放大到十倍以上。通过“高收低租”的高杠杆方式迅速扩大市场规模，不断做大流量以便从资本市场“圈钱”，就成了乐伽这类企业选择融资上市的捷径。

　　然而，在金融去杠杆的大形势下，信托、基金对长租公寓项目非常谨慎。

　　据投中集团信息统计显示，2019年前7个月，全国仅有11家长租公寓品牌获得了融资，融资规模同比下降了70%。“行业将会迎来大洗牌，一批企业会出局。”中国房地产经纪人联盟主席胡景晖说。