买房群体迭代， 我们需要怎样的居住？

　　近日，合富置业发布的一项统计数据显示，在广州购房群体当中，80后已连续6年成为购房大军的第一主力，占比一直在五成左右。值得注意的是，而今90后已经崛起，与70后一起肩负购房大军第二主力的重任，在2013年占比仅4%的90后，在刚刚过去的2018年已上升到20%。主力买房群体在悄然迭代，他们的需求正是楼市变化的方向。

　　首次置业如何选择心水物业？添丁进口带来家庭扩容，居住环境如何改善？选择外围区“用时间换空间”还是一步到位努力扎根城央？如何在预算钱包和生活品质之间取得平衡？

　　安居是人生绕不过的大事。在买房决策中，“性价比”是个需要多维度探讨的命题。交通、房价、商业和教育等配套设施一直是购房者最为关注的三大因素。城市版图扩张的触角，几乎与公共交通的延伸同步，毕竟地铁“拯救”外围区。购房最硬核的决定因素依然是房价，最终我们能出手的时机都是与自己的钱包达成和解之后。房子是用来住的，社区环境、氛围和配套设施决定了业主的居住品质，除了学位房这种总能在楼市抢手的“硬通货”，医疗、养生和养老等配套在社会老龄化的当下越来越为购房者所关注。

　　从宏观来看，当前，国内房地产市场“一城一策”正在铺开，房地产市场长效机制呼之欲出。在新的环境和趋势下，房企在调整中不断前进，部分龙头企业已从单纯的拿地开发，转变为生活服务的供应商和多元业务综合性企业。

　　成熟健康的楼市说到底是由供求关系来主导。我们需要怎样的居住？产业智库策划推出的《广州居住价值观评估报告》，从交通、价格、配套等多个维度入手，探索怎样的居住最具性价比，怎样的生活方式最应该被提倡。

　　走向外围还是回归城央？

　　三大因素共同主导分流

　　外围区物业有相对的价格优势，有交通和配套的利好加持，吸引力在稳步上升；中心城区成熟的配套和氛围，对某些购房者来说则是挥之不去的“情结”。购房者中有首次置业外围区降低门槛，却因为“学位房”等原因回归中心城区的群体；也有入手城区中小户型，在“二孩”出生家庭成员增多之后，选择到外围区“细屋换大屋”改善居住环境的群体。向外走还是往里挤，到底该怎么决定？

　　先来看一组数据：据合富置业统计，花都、增城、黄埔、南沙等外围区域，二手房市场的买家的平均年龄在33—34岁之间；白云、番禺及中心四区，买家的平均年龄比这些外围区域明显高很多。年轻的时候，就是为了有一个家，所以，30岁以下的购房者，对总价100万—200万元的花都、南沙、番禺等区两房、三房实用户型比较感兴趣，这也符合刚需对首套房的需求。三十而立，人生的选择也多元化了很多，30—40岁的购房者对总价400万—500万元的天河、越秀、黄埔的房子感兴趣，但没有特别偏好的户型。人生的黄金十年，则会对总价500万元以上的海珠、越秀的大户型比较感兴趣，也符合改善生活、展现身份地位的需求。

　　楼价走高，让不少在城里买房的购房者，不得不推迟买房的时间，中心四区及番禺，连续三年购房者的买房平均年龄都在增长。

　　无论是一手房还是二手房，置业区域的选择，年龄段体现出来的分化，并不是“因”而是“果”。

　　以广州为例，交通路网尤其是地铁线路的全面铺开，给外围置业带来更多的可能，以可接受的通勤时间来换取低门槛的购房条件，是年轻人尤其是首次置业的刚需一族比较认可的方式，外围区“地铁盘”对他们而言就是性价比的选择，在此基础上，考量社区的配套，商业设施、中小学学位、医疗等，都是加分项。对部分选择外围区大户型的改善群体而言，标准也趋向同步。可以说，交通、房价和配套三大因素决定了置业家庭的成员各项需求，他们共同主导完成了置业群体的内外分流。

　　买大还是买小？

　　改善型需求重获重视

　　房子该买多大？对每个家庭来说，“够住”的标准是不一样的。三代同堂或者“二孩”家庭，对空间的需求就比较大；而有些家庭虽然人口不多，但为了兴趣爱好而量身打造的特别空间需求同样不小，比如：健身室、书房、收藏室等等。对此，近年来楼盘也颇为用心，在产品开发上，“N+1”灵活户型、紧凑户型等层出不穷。

　　值得注意的是，在中小户型依然是主流的市场情况下，今年的一手大户型推货占比明显升高，家庭的改善型需求重新得到了市场的重视。